Procesinformatie Zelfstandigen Hypotheek
Iedere ondernemer heeft zijn eigen verhaal en zijn eigen situatie. Voor niet NHG-hypotheken hebben we verschillende berekenmethoden. Bespreek uw aanvraag voor met één van onze acceptanten. Onze acceptanten helpen u graag.
Aanvraagproces (met voorbespreken)
1. Voorbespreken
Bel met één van onze acceptanten op telefoonnummer 013 461 20 20 om een aanvraag voor te bespreken. U krijgt een zaakbehandelaar die met u de verwachtingen doorneemt. Voor het vaststellen van het toetsinkomen dient u een HDN aanvraag in te dienen.
2. Aanvragen via HDN
Vul in het opmerkingenveld in welke berekenmethode u heeft gebruikt bij het bepalen van het toetsinkomen. Vul ook de naam van uw zaakbehandelaar in met uw direct telefoonnummer.
3. Documenten uploaden
Deel alle informatie en inzichten met ons. U kunt de documenten uploaden via woonfonds.net/uploaden onder vermelding van het aanvraagnummer (zie de berichtenbox van uw adviessoftware). Voor eventuele aanvullende vragen of documenten nemen wij contact met u op.
De voordelen van het zelf lezen van cijfers
- Voorbespreken en maatwerk mogelijk
- Geen aanvullende kosten voor een inkomensverklaring
- Meerdere berekenmethoden
- Mogelijk meer leencapaciteit
- Geeft meer inzicht in de klant en de onderneming
Benodigde documenten
1 jaar zelfstandig
- De jaarrekening van 2020
- De volledige IB aangifte over 2018, 2019 en 2020
- Een prognose voor het komende jaar.
2 jaar zelfstandig
- De jaarrekening van 2019 en 2020
- De volledige IB aangifte over 2018, 2019 en 2020
- Een prognose voor het komende jaar
3 jaar zelfstandig
- De jaarrekening van 2018, 2019 en 2020 en de volledige IB aangifte over 2018, 2019 en 2020.
Aanvullende documenten
- Een uittreksel van de KVK. (max. 3 maanden oud)
- Bij loondienstinkomen: de jaaropgaven van 3 jaar.
- In geval van BV: werkgeversverklaring mede ondertekend door accountant of boekhouder en loonstrook.
- Bij NHG-hypotheek een inkomensverklaring
- Formulier extra vragen gedurende de corona-crisis
Een goede toelichting vergroot de kans op accepteren
Met een goede onderbouwing zijn bijvoorbeeld negatief eigen vermogen en bijna 1 boekjaar zelfstandig wellicht wél mogelijk. Deel alle informatie en inzichten met ons. Vertel waarom u vindt dat wij uw hypotheekaanvraag moeten accepteren. Geef dit aan in het opmerkingenveld in uw adviessoftware. U kunt de toelichting uploaden via woonfonds.net/uploaden onder vermelding van het aanvraagnummer.
Goed om te weten
Zelfstandigen
Is negatief eigen vermogen in het laatste jaar toegestaan?
Bij een negatief eigen vermogen in het laatste boekjaar is een hypotheek mogelijk wanneer er een goede verklaring voor is en bijv. een opwaartse trend. Het is dan ook belangrijk om dit goed toe te lichten bij de aanvraag.
Wij willen voor negatief vermogen eigenlijk altijd een toelichting, maar deze is met name bij het laatste jaar voor ons belangrijk.
Klik hier voor het acceptatiebeleid.
Wanneer mag loon uit eerder loondienstverband worden meegenomen?
Het inkomen uit een eerder loondienstverband mag worden meegenomen, mits branche gerelateerd en in een vergelijkbare functie.
Welke branches accepteert Woonfonds niet?
De onderneming mag niet actief zijn in een branche die gerelateerd is aan de drugs- of seksindustrie. De onderneming mag ook niet actief zijn in de horeca, in de agrarische sector, in de autohandel, in de handel in onroerend goed of in een andere branche die niet voldoende te beoordelen is.
Hoe bepaalt u de ingangsdatum van zelfstandigheid?
De inschrijving bij de Kamer van Koophandel bepaalt de ingangsdatum zelfstandigheid.
Mag ik een gebroken aanvangsjaar meenemen in de berekening?
Het gebroken aanvangsjaar wordt voor het vaststellen van het toetsinkomen buiten beschouwing gelaten; Wel wordt hier naar gekeken in de beoordeling.
Wat is de maximale verstrekking?
De maximale verstrekking is 100% van de getaxeerde marktwaarde maar nooit meer dan de koopsom + maximaal 6% bijkomende kosten.
Is een hypotheek mogelijk op basis van inkomen uit een constructie met holding en meerdere werkmaatschappijen?
Een hypotheek is niet mogelijk op basis van inkomen uit een constructie met een holding en meerdere werkmaatschappijen.
DGA
Wanneer hanteren wij de term DGA (Directeur Groot Aandeelhouder)?
Indien een aanvrager werkt bij een BV of NV en hiervan ten minste 25% van de aandelen bezit, beschouwen wij de aanvrager als DGA.
Wordt er bij de bepaling van het toetsinkomen van een DGA alleen gekeken naar het loon?
Naast het gemiddelde loon kijken we ook naar de fiscale winst uit onderneming en het aandeel van de DGA daarin. Ook wordt er gekeken naar de liquiditeit en solvabiliteit van de onderneming.
Kan de overwinst meegenomen worden in het toetsinkomen van een DGA?
Voor het meenemen van overwinst in het toetsinkomen van een DGA gelden de volgende regels:
- De overwinst moet 3 jaar op rij structureel aanwezig zijn.
- Het moet verantwoord zijn om de overwinst structureel te onttrekken uit de BV*.
- De DGA moet beschikken over een meerderheidsbelang.
- We nemen maximaal 50% van de gemiddelde overwinst mee, en nooit meer dan 50% van het laatste jaar.
- Mogelijk vragen wij een verklaring van de boekhouder om te bevestigen dat het verantwoord is om dit te onttrekken.
*In ieder van de 3 voorgaande jaren mogen de ratios (liquiditeit, solvabiliteit) met een daling van de winst ter grote van het bedrag aan overwinst waarmee gerekend wordt niet onder druk komen te staan.
Prognose
Wie mag de prognose opstellen?
Is uw klant korter dan 3 kalenderjaren zelfstandig dan vragen wij een prognose voor het komende jaar. De prognose mag worden opgesteld door de persoon of instantie die de cijfers verzorgt. Uitzondering is dat indien de klant zelf zijn cijfers verzorgt of laat verzorgen door een kennis of familie (niet te kwalificeren als boekhouder, administratiekantoor, Register Belastingadviseur of accountant) deze de prognose laat opstellen door een boekhouder, administratiekantoor, Register Belastingadviseur of accountant. De opsteller van de jaarcijfers én prognose moet ingeschreven staan bij KvK.
Let op: voor de berekenmethode met opslag vragen wij nog wel een prognose opgesteld door een NBA, lid NOAB of RBA.
Waaraan moet de prognose voldoen?
We vragen een prognose op indien er sprake is van minder dan 3 jaren zelfstandig. Het inkomen van de prognose is ten minste gelijk aan het inkomen van het laatste kalenderjaar.
Telt de prognose mee voor het bepalen van het toetsinkomen?
Nee, het is een verificatie om de bestendigheid van het inkomen te kunnen vaststellen.