Hoe kunnen we je helpen?

hoofdmenu
Bezig met laden Zoeken
Geen resultaten
    Banner LinkedIn   Jaap Huurnink

    Jaap Huurnink over risico’s en rendement woningverhuur

    Een woning kopen, verhuren en slapend rijk worden. Jaap Huurnink, directeur en trainer bij FOI, merkt dat veel kopers te makkelijk denken over het investeren in een woning voor de verhuur. Deze groep verhuurders ziet de huur vanzelf binnenstromen en tegelijkertijd de woning in snel tempo meer waard worden. De praktijk kan weerbarstiger zijn. Huurnink geeft aan welke factoren belangrijk zijn voor het rendement en hoe de verhuurder dit kan sturen.

    Allereerst is de verhouding tussen de inkomsten en de nodige investering belangrijk. Kortom, hoeveel komt er maandelijks aan huur binnen en is dat reëel in relatie tot de aankooprijs van de woning. Als de koper te veel betaalt voor de woning staat deze al met 1-0 achter. Het berekenen van de huurfactor is één van de methodes om hier inzicht in te krijgen. 

    Rekenmachine 2

    Hoe werkt de huurfactor?

    De huurfactor geeft aan hoeveel keer de jaarhuur wordt betaald voor het aanschaffen van een verhuurwoning. Factor 16 houdt bijvoorbeeld in dat de koopprijs 16 keer de jaarhuur bedraagt. Bij een maandhuur van € 1.250 komt dit neer op € 240.000 (€ 240.000 / € 15.000 = 16). Een lagere factor is doorgaans positiever aangezien de koper zijn investering op papier eerder terug heeft verdiend.

    In de huidige markt zie je dat de woningprijs vooruit loopt op de huren, waardoor de huurfactor oploopt. Naast de grote steden is de oververhitting van de woningmarkt ook goed merkbaar in middelgrote steden.

    Breng de risico’s in kaart

    Met alleen een goede aankoop ben je er als verhuurder nog niet. Onderstaande factoren kunnen invloed hebben op het rendement.

    1. Leegstandrisico

    Het vinden van een huurder kost in de huidige woningmarkt weinig moeite. Zeker in de middensector is de vraag groot. Er is echter geen garantie dat dit altijd zo blijft. Ook kan de vraag verschuiven naar een ander type woningen of andere gebieden. Leegstand heeft grote gevolgen voor het rendement, de kosten lopen door terwijl de inkomsten wegvallen.

    2. Financieringsrisico’s

    Een voorbeeld van het risico op de financiering is het betalen van een hogere rente in de toekomst. Wanneer de rentelasten stijgen, gaat dit ten koste van het rendement. Los van het renterisico kan een geldverstrekker bijvoorbeeld bij leegstand aanvullende eisen stellen. Woonfonds biedt de mogelijkheid om afspraken te maken voor langere termijn, zodat de koper tussentijds niet verrast wordt met nadelige wijzigingen.

    3. Kostenrisico

    Houd rekening met uitschieters wat betreft de kosten. Onder andere onderhoudskosten kunnen hoger uitvallen dan begroot. Als verhuurder wil je niet dat het rendement minder wordt omdat het dak vervangen moet worden of dat er paalrot wordt geconstateerd.

    4. De overheid

    De overheid kan een behoorlijk onvoorspelbare factor zijn. De op Prinsjesdag aangekondigde maatregelen zijn het levende bewijs. Zo is het plan om de overdrachtsbelasting te verhogen voor kopers van een verhuurwoning. Daarnaast staat ook het wijzigen van de vermogensrendementsheffing op de agenda. Als dit doorgaat, heeft het consequenties voor de cashflow na belasting op woningverhuur.

    Hypotheekuitvinders woningverhuur

    De kunst van het begroten

    Zoals iedere investering is ook het kopen van een verhuurwoning niet vrij van risico. Het is de kunst deze zo goed mogelijk in kaart te brengen en er vroegtijdig op te anticiperen. Het opstellen van een ‘kostencalculatie’ is een eerste stap. Reken daarbij ook negatieve scenario’s door wat betreft leegstand, huurinkomsten en onderhoudskosten. Zo zijn de risico’s ook helder als het tegenzit en wordt de koper niet overvallen door de risico’s. 

    Bent u financieel adviseur en wilt u uw relaties bijstaan bij het kopen van een verhuurwoning? De Woningverhuur Hypotheek van Woonfonds is hét antwoord. 

    Download bevestigen

    Met deze download gaat u akkoord met de Privacy Statement van Woonfonds.